2005年06月06日
不動産バブル
ハワイは、依然として不動産市場が活況を呈している。
一戸建ての平均取引中間価格が６１万ドル・・・
コンドミニアムのそれが、２６５千ドル・・・・・・・・
いずれも、価格が上昇し、市中の売り物件の在庫が急減しているとか・・・
つまり、売り手市場・・・・・・・・
ここにきていくつかの新しいコンド、ホノルル市内から
車で３０分圏内にどんどん建売住宅が建てられているが、
追いつかない。
つい３－４年ほど前まではハワイの冷え込んだ不動産市場を見て、
ＩＴ 長者でホットなサンフランシスコの不動産市場と比べられていたが、
ハワイも、ここ１－２年は少し異常なほどの値上がりをしている。
米国では、売り物件の市中での 「在庫日数」 というのが
まず市場の活況を、判断するのに使われる・・・・・・・・
つまり、売り手が市場に自分の不動産を出す・・・
この物件が売れるまで、何日市場にあるか？
最近では、この日数がどんどん短くなっている。
つまり、すぐ売れる・・・・
・
・
売り手の、希望販売価格を Asking Priceという・・
これに、買い手がオファーを入れる・・・・・・これが Offering Price
最近では、ビット状態が出始めている・・・
つまりAsking Priceより、少し上乗せした額で
何人かの買い手が Offer を入れる。
競争入札・・・・・・ 日本みたいに 談合は ないから・・・
・
・
つい ４－５年前までのサンフランシスコ に似てきた・・・・
ハワイの不動産価格は、これからも上昇を続ける・・・
というのが大方の見方・・・・・・・・・・
へー ・・・
例え住宅ローン金利の上昇があっても、
米国では戦後のベイビーブーマーが
ここ１－２年内から 物凄い数で引退し始める・・・
この人たちの中の富裕層は、ハワイに別荘を持つか、
あるいは移り住んで来る・・・
そう 地震の多い カリフォルニア州 からも地震のほとんど無い
ハワイ州に転居したいと考える人が増えるそうだ・・・
金持ちは 地震がキライだから・・・・・・・・・
・
・
土地が限られていて、ゾーニングや建設規制の
多いハワイ州は、物件そのものの数がラスベガスのように
ビッグバン状態では増えない。
・
・
「イヤー ほんじゃ 内田さんところのコンドミニアムも
随分値上がりでしょう。 良かったですねー
う ら や ま し い ッ ！」 ・・・・・・・・・
・・・・冗談 じゃない・・・・
これだから、知らない人は 困る・・・・
・
・
毎年 急ピッチで Property Tax が高くなり、困っているのに・・・
だいち 今 ここを売ったとしても どこへ行けって言うの・・・
・
・
この固定資産税の見直しは、下がる見直しはノロノロだけど、
上がる見直しは何倍も早い・・・・・・・・・
ほんとに こういう時 税金はすぐ上がる・・
・
・
よく、住む家を 買った方がいいですかね？
それとも賃貸の方が？と聞かれる。
不動産屋さんは、今は売り時で、買い時では無いと、言う人が多い・・・
専門家が言うのだから、間違いないだろうけど・・・・・・・・
でも 賃貸している人が、どんどん大家から追い出されている・・・・・
大家から 次回の契約更新時を機に、この 「物件を売る」 ことに
決めたから出てくださいって。
・
・
ハワイは 日本のように、「居住権」 なんていうのは無い・・
だから契約更新前にこの通告を受けて、通常４５日くらいで
引っ越さないとダメ。
そのまま居座り続けると、警察が来る・・・
そう、ホント に 来る・・・ その期日で 「はい さようなら」
あのー ウチは寝たきりの家族がいるんですが・・・
何があっても 全然 関係ない・・・
次に住むところが見つかるまでホテル暮らし・・・
・
・
自分の住居としてどこかを買うか、それとも
６ヶ月～１２ヶ月の賃貸契約をしながら
出て行けと言われれば、その都度 引越しして
住居を移り続けるか？
・
・
もちろん、その人毎の 不動産に対する資産価値とか所有に
ついての考え方によるが、 以下 私見まで・・・・・
不動産を買うかどうするかには、３つの 重要な要素があると思う。
もし不動産を購入するなら・・・・・・
・
・
① 住んで良し、 ② 貸して良し、 そして ③ 売って良し・・・・・・
*自分で住むのが 快適で立地なども便利か？ 維持 管理費が適当か？
*すぐ賃貸で 貸せるか？ ・・・借り手が 「いくらでも」 いる物件、エリアか？
*そして、売りたい時に価格さえ適当であれば 「すぐ」 売れるかどうか？
つまり市場に出して 何週間かで現金に換わるか？・・・
この３要素をクリアーしていれば、米国では不動産は
優良な「資産」だと思う・・・
それに今のディスインフレの時代から、将来 もし
インフレになったら不動産は、一番の リスクヘッジ・・・・
・
・
米国では土地所有権付きの物件の事を Fee Simple という。
購入物件の基本は、この フィーシンプル が
好ましいに決まっている。
しかし、Lease Hold (土地リース) に対し
所有権 とはよく言ったものだ・・
米国で土地を所有している個人なんか 誰もいない・・・
えっ ！ ホント？ 何で
・
・
固定資産税を払うのを辞めた途端、州政府
に物件を差し押さえられる・・
これが実態。
・
・
Real Estate そうこの Real はラテン語で 王様 という意味。
だから今の時代で言えば、底地権は 国や州、そして一部の
信託財団の所有物・・・・・・・
だから、突き詰めれば、「固定資産税 支払い義務 所有権」 ・・・
これの方が 正しい。
・
・
ハワイ州では、この土地をめぐり 先祖代々からのハワイアンと
州政府、連邦政府がいまだにもめている・・・
そりゃそうだ
ハワイアンの人から見たら 「なんで元々 自分達の先祖の
所有していた土地に税金を払うんだ？」
と思うのだろう・・・・・・
・
・
皆さん、不動産を買う時は、不動産屋さん＜以外＞の
人の意見もよく聞いて 慎重に判断してください。
投稿者 
: 2005年06月06日 05:35
トラックバック
このエントリーのトラックバックURL:
http://www.mkuhawaii.com/blog/mt-tb.cgi/629
