2007年10月07日
いよいよ
ハワイの不動産市場が 面白くなってきた
先日 ハワイで４０年近く不動産エージェントとして働き
今は 不動産ライセンス取得の先生も勤めている
ブローカーの方を紹介された
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今のハワイ不動産は 買い手市場になっている・・・
つい昨年までの 売り手市場が一気に逆転した訳だ・・
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日系人の彼は その経験と人柄のせいだろう
コンドミニアムのデベロッパーと多くのコネがあり
今 ホノルルで何棟か建設中のコンドミニアムの
裏話をしてくれた・・・
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通常 コンドミニアムの開発・建設投資は
その総ユニット数の ８割が売れて
それ以上からが利益だと言われている
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２００４年から２００６年初頭に 完成した物件は
そのほとんどが 歴史的 低金利と
投資家 投機の資金も流入し
建設途中に 全ユニットを完売するか、それ近くまで行く
理想的な 売り手市場だったそうだ
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現在 ホノルル市内で未だに建設中で
今年末から 来年にかけて完工するコンドミニアムが
数棟ある・・・・
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これらのほとんどが 全ユニットの７０％まで
販売できていない・・・
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金利の変化 と共に
サブプライムローンの火種が追い討ちをかけ
コンドミニアムの購入を検討する
投資家 消費者が慎重になっているから
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彼は コネのデベロッパーと直接会い
いわゆる バルク買いを交渉する
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２軒 ３軒のユニットではなく
１０～２０ユニットをまとめ買いする訳だ
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日本からの投資についてよく相談を受け
そのほとんどの方が
ハワイでレストランをやりたい・・・と
判で押したように 言ってくる
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今 ハワイに
５０万ドル １００万ドルの投資を考えるのであれば
投資ビザ取得が目的でもなければ
この バルク買いでコンドミニアムを購入し
２－３年後に 取得価格の３０～４０％高い価格で
売却する・・・・
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これが最も 安全 かつ
２－３年後の実質利回りが
良いと思う・・・・
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別に 一人の投資家で １０～２０ユニットを
購入する必要はない
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複数の 投資家を束ねて
一ユニットでも 多く
今の販売予定価格から１５～２０％安く交渉して
入手する・・・
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それからしばらくは
６ヶ月単位でそのユニットを
賃貸市場で 運用する・・・
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ホノルルは 未だに賃貸物件が足りなくて
困っている市場である・・・
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クレジットスコアーの 高い個人
夫婦共稼ぎの人に 賃貸して
毎月家賃を得ながら 所有コストを十分吸収
うまくすれば この家賃収入だけで
実質利回りが年３－４％以上となる・・・
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何しろ 公募価格から２０％近く安く
購入する訳だから
利回りは 確実だ・・・
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ハワイでこういう リスティングされない不動産物件を
ヒップ・ポケットの物件と言う・・・
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そう 新聞や不動産広告に載せない
デベロッパーがズボンのお尻のポケットに入れている
特別交渉物件リストのことだ・・・・・
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日本で そのまま無利息に近い銀行預金を
おいておくより
あるいは低利で借りる円資金を
ハワイのヒップ・ポケット物件に投資するのは
如何だろう・・・
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ハワイの不動産市場は
周囲が海で 土地が限られていて
かつ 世界の多くの人から
① リタイヤー後の住居用
② 別荘用
③ 投資用 として注目度が高い
いつも 必ず上位にランクされる
不動産投資 人気の土地柄だ・・・・
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今の不動産価格が 今後大きく下がるリスクも少なく
これまで ７年から１０年周期で上下してきた
ハワイ不動産の
買い手 / 売り手市場の上下トレンドは
次の 売り手市場に潮目が変わるのを
ほとんどのプロは ２－３年後の
２０１０～２０１１年頃と 予測している
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理由は アメリカも そろそろベビーブーマーが
リタイヤーし始めるから・・・
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中国 インド ロシアの 新富裕層が
ハワイに不動産投資する時代が近い・・・と
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２０年前の日本企業の米国不動産投資を
反面教師として 賢く利益を上げたい・・・
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ハワイの不動産は
一にタイミング、 二にタイミング、そして 三に立地だと言われる
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そして
いかに高く売るか・・・・ではなくて
いかに安く買うか・・・・が
投資に勝つコツだ
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